Чек-лист перед покупкой земли на Бали

Цена и вид часто главные причины покупки, но безопасность сделки определяют документы и состояние участка. Вот что мы проверяем по каждому объекту.

Документы

• Тип права: SHM (собственность), HGB (право застройки) или аренда. Сверьте имя владельца и площадь с данными земельного ведомства (BPN).
• Нет споров и участок не в залоге у банка.
• Земельный налог (PBB) за текущий год оплачен.
• Для участка с домом — разрешение на строительство (PBG/IMB), а для арендной виллы — лицензия на гостиничный бизнес.

Зонирование

• Зонирование (ITR/RDTR): туристическая зона (розовая) — для арендных вилл, жилая (жёлтая) — для домов, зелёная или сельхоз — обычно без права застройки.
• Убедитесь, что участок не относится к LP2B (охраняемые рисовые поля), особенно в Табанане и Гианьяре.
• Проверьте, не попадает ли участок под планируемую дорогу, например трассу JLS в Южной Куте.

На месте

• Подъезд: ширина дороги, проезд для машин и грузовиков, общественная или частная дорога.
• Вода и электричество: водопровод (PDAM) или скважина, расстояние до опоры PLN.
• Рельеф, вид и ориентация — они влияют на стоимость строительства и перепродажи.

Для иностранных покупателей

Иностранцы не могут владеть землёй на праве собственности (hak milik). Обычно используют долгосрочную аренду (leasehold), право пользования (Hak Pakai) или компанию PT PMA. Номинальные схемы незаконны, а после закона Бали № 4 от 2026 года могут повлечь уголовную ответственность. Всегда работайте с зарегистрированным нотариусом/PPAT.

Чек-лист носит общий характер и не является юридической консультацией. Bali Are Property поможет собрать данные и первичные документы по каждому нашему объекту.